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Real estate

부동산(不動産, 영어: real property)은 토지와 그것에 정착된 건물이나 수목(樹木) 등의 재산을 말한다. 또한 나라에 따라 특별한 법률에 의하여 입목(대한민국, 일본)이나 철도재단(일본) 등도 1개의 부동산이 된다.

대한민국 민법은 “토지 및 그 정착물은 부동산”(제99조 제1항)이라고 정의하고 있다. 그리고 “부동산 이외의 물건은 동산이다”(제99조 제2항). 이 외에도 여러가지 법률을 통해 토지 및 그 정착물에는 토지, 토지와 별개의 독립한 부동산인 건물, 토지에 부착된 수목의 집단(입목)으로 입목등기를 마친 수목, 명인방법을 갖춘 수목이나 수목에서 분리하지 아니한 열매 등의 천연 과실, 토지에서 경작·재배하여 토지에서 분리하지 아니한 농작물 등도 부동산에 해당한다고 규정되어 있다.

독립된 부동산으로서의 건물이라고 하기 위하여는 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지면 된다.

일본 민법은 대한민국 민법과 동일한 정의를 내리며, 다만 부동산은 이동이 용이하지 아니하고 고가의 재산이기 때문에 동산과는 다른 규제를 받는다(제177조)고 정의하고 있다. 또한 특별법에 의하여 공장재단, 광업재단, 어업재단, 관광시설재단, 항만운송사업재단, 도로교통사업재단, 자동차교통사업재단, 철도재단, 궤도재단 등도 등기를 통하여 부동산으로 인정된다.

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전용면적 vs 공급면적 vs 계약면적 차이점 알아보기

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전용면적
가장 먼저 전용면적에 대해 알아보도록 하겠습니다. 아파트 등의 공동주택에서 방이나 거실, 주방, 화장실 등을 모두 포함한 면적을 뜻하며, 공용면적을 제외한 나머지 바닥의 면적을 뜻합니다. 즉, 현관문을 열고 들어가는 가족들의 전용 생활공간을 의미합니다. 단, 발코니는 전용면적에서 제외되는데요, 발코니는 밑에서 다시 말씀드리겠습니다.
공용면적
공용면적은 여러 사람이 함께 사용하는 곳을 뜻하며, 크게 2가지로 나뉩니다. 바로 주거공용면적과 기타공용면적으로 나뉘는데요, 주거공용면적은 현관문 밖의 계단이나 복도, 엘리베이터 등을 의미하며, 기타공용면적은 지하층, 관리사무소, 노인정, 주민공동시설 등을 의미합니다.
공급면적과 계약면적
공급면적 = 전용면적 + 주거공용면적
계약면적 = 공급면적 + 기타공용면적
공급면적과 계약면적은 위와 같은 뜻을 가지고 있습니다. 단순한 합 개념으로 이해하시면 되겠습니다.
서비스면적
발코니는 위에 언급했던 부분들에 포함되지 않는, 별도의 공간입니다. 이를 서비스면적이라고 하는데요. 말그대로 거주자에게 제공하는 일종의 서비스라고 보시면 되겠습니다. 최근에는 발코니를 확장해서 거실이나 방의 크기를 늘려 실사용공간을 늘릴 수 있으므로, 아파트 분양이나 계약시 이 서비스면적을 확인하시는 분들도 많이 있습니다. 같은 전용면적이라도 발코니를 확장한다면 실사용공간이 더 넓어질 수 있기 때문이죠.
분양면적
가끔가다가 분양면적이라는 용어도 보이곤 합니다. 보통은 공급면적을 의미하는데요, 오피스텔의 경우는 조금 다르다고 해서 한번 정리해보았습니다.
{|class="wikitable"

! 구분 || 분양면적 || 관련법 |- | 아파트 || 공급면적 || 주택법 |- | 오피스텔 || 계약면적 || 건축법 |}

부동산 중개보수 요율표 (서울특별시 기준)

주 택

거래내용

거래금액

상한요율

한도액

중개보수
요율 결정

거래금액 산정

매매교환

⊙ 5천만원 미만

1천분의6

25만원

⊙ 중개보수 한도 = 거래 금액 × 상한요율
(단, 이 때 계산된 금액은 한도액을 초과할 수 없음)

⊙ 매매:매매가격
⊙ 교환:교환대상
중 가격이 큰 중개대상물 가격

⊙ 5천만원 이상~ 2억원 미만

1천분의5

80만원

⊙ 2억원 이상~ 6억원 미만

1천분의4

없음

⊙ 6억원 이상~ 9억원 미만

1천분의5

없음

⊙ 9억원 이상

거래금액의 1천분의( )이하

⊙ 상한요율 1천분의 9 이내에서 개업공인중개사가 정한 좌측의 상한요율 이하에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의하여 결정함.

임대차 등 (매매·교환 이외의 거래)

⊙ 5천만원 미만

1천분의5

20만원

⊙ 중개보수 한도 = 거래 금액 × 상한요율
(단, 이 때 계산된 금액은 한도액을 초과할 수 없음)

⊙ 전세:전세금
⊙ 월세: 보증금 + (월 차임×100).
단,이 때 계산된 금액이 5천만원 미만일 경우: 보증 금+(월 차임액× 70)

⊙ 5천만원 이상~ 1억원 미만

1천분의4

30만원

⊙ 1억원 이상~ 3억원 미만

1천분의3

없음

⊙ 3억원 이상~ 6억원 미만

1천분의4

없음

⊙ 6억원 이상

거래금액의 1천분의( )이하

⊙ 상한요율 1천분의 8 이내에서개업공인중개사가 정한 좌측의 상한요율 이하에서 중개 의뢰인과 개업공인중개사가 협의하여 결정함.

※ 분양권의 거래금액 계산 : [거래당시까지 불입한 금액(융자포함)+프리미엄] × 상한요율

오피스텔

공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항(2015. 1. 6 공포ㆍ시행)

  • 1.「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔(다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우에 한정한다) : 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 별표 3의 요율 범위에서 중개보수를 결정한다.
  • 가. 전용면적이 85제곱미터 이하일 것
  • 나. 상ㆍ하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설(전용수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함한다)을 갖출 것

[별표3] 오피스텔 중개보수 요율(제20조제4항 관련)

구분

상한요율

매매/교환

1천분의5

임대차 등

1천분의4

  • 2. 제1호 외의 경우: 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다.

주택이외(토지, 상가 등)

거래내용

상한요율

중개보수 요율 결정

거래금액 산정

매매/교환,임대차 등

거래금액의1천분의 ( ) 이내

⊙ 상한요율 1천분의 9 이내에서 중개 업자가 정한 좌측의 상한요율 이하에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의하여 결정함.

『주택』과 같음

  • 중개보수 한도 = 거래금액×상한요율 (단, 이 때 계산된 금액은 한도액을 초과할 수 없음)
  • 개업공인중개사는『주택의 매매·교환 9억원 이상』,『주택의 임대차 6억원 이상』,『주택 이외 중개대 상물의 매매·교환·임대차』에 대하여 각각 법이 정한 상한요율의 범위 안에서 실제 받고자 하는 상한요율을 의무적으로 위 표에 명시하여야 함.
  • 위 부동산 중개보수는 공인중개사 법률 및 서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례에서 정한 사항임.

매매 계약 순서

등기 확인 및 물건 확인

등기사항전부증명서 확인하자.

계약금 일부 계약서 (가계약)

문자나 카톡으로 하더라도 정식 계약임. 다음 요건을 충족해야함.

정식적 이고, 유효하며, 적법한 "계약금 일부 계약서"가 되는 네 가지 요건:

  • 부동산 소재지 명시
  • 계약 조건 내용
  • 거래 당사자
  • 계약 해지에 대한 내용

계약서 작성 (본계약, 중도금 지급)

참고로 6억 물건의 중개보수 는 0.4% (=240 만원)

특약 확인

만약 대출을 받을 경우

대출 심사 등에 계약서 제출해서 변수가 없게 신경써라.

잔금 지급

  • 잔금일 전에 이전 법무사 선임 (잘모르면 중계부동산에 부탁)
  • 해야할 일이 많으니 잔금 지급 시기는 "오전"에 처리하는게 좋다.
  • 사전에 안내 받은 소유권이전 관련 서류를 법무사님께 드리면 된다.
  • 대출금을 뺀 나머지 금액을 매수측에서 매도측으로 완납
  • 기존 근저당 상환, 근저당 말소, 소유권 이전, 신규 근저당 설정이 같은날 동시에 이루어지게 된다.
  • 당일에는 소유권 이전 신청 접수증을 받아볼 수 있다.
    • 일주일 정도 지나면 우편으로 등기권리증도 받을 수 있다.

잔금 절차 완료 직후

부동산에서 공과금, 관리비 정산 해주고 카드키나 입주품목을 인계받음.

부동산거래 전자계약시스템

부동산거래계약신고필증

잔금일 전에 전입신고 해야하나?

이 민원은 하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동한 때에는 신고 의무자가 새로운 거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 주소지변경 및 등록을 위한 전입사실을 새로운 거주지 관할기관에 신고하는 민원사무입니다. (재외국민은 재외국민임을 확인해야하므로 읍면동 방문하여 신청하여야 합니다. 민원 접수·처리에 관해서는 해당 읍면동에 문의하시기 바랍니다)

장기수선충당금

장기수선충당금 항목 참조. 전세를 살 때 "장기수선충당금" 항목이 있다면 나중에 집 주인에게 청구할 수 있다.

확정일자는 언제 신청하나?

계약서 작성했음 바로 가자.

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References

  1. How_to_Avoid_Real_Estate_Scams.pdf ↩