Jeonse
전세! 무려 위키피디아에 Jeonse로 등제되어 있다.
전세권(傳貰權, 영어: jeonse) 제도는 부동산 임대차와 유사한 대한민국의 특이한 부동산 물권제도로, 전세권이 성립함과 동시에 일정한 전세금을 전세권자가 전세권 설정자(부동산의 소유자)에게 지급하면 전세권자는 일정기간동안 해당 부동산을 사용할 권리를 얻고 그 사용대가는 전세권설정자가 전세금의 이자수입으로 충당하는 것이다. 이는 한국전쟁 이후 주택 부족이라는 한국의 특수한 상황하에 발전된 제도로서, 종래 "임대차와 소비대차의 결합체"로서 관습상 이루어져 온 채권적 전세제도를, 현행민법이 이용권 강화라는 요청에 응하여 이를 물권으로 신설한 것이다. 입법자에 의하면 "임차권에 물권적 효력을 부여할 필요"가 있는 것이고 또한 "가옥과 금전의 상호대차라는 서민층의 유무상통(有無相通) 관행을 법제화할 필요"에 의해 신설한 것이다. 적어도 전세권은 대한민국 사회에서 발달해 온 제도를 입법화했다는 데에 특별한 의의가 있다. 민법전의 규정에 따르면 전세권이라 함은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 그의 용도에 좇아 사용·수익한 후 전세권의 소멸시에 목적부동산으로부터 전세금을 우선변제받을 수 있는 권리이다.(민법 제303조 1항)
계약시 주의사항
등기부등본 (등기사항전부증명서) 확인하기
등기부등본 갑구를 통해 해당 부동산의 집주인이 누구인지 확인할 수 있습니다. 계약서 작성시에는 집주인인 소유주와 직접 만나서 계약체결하는 것이 좋습니다. 집주인이 사정이 있어 대리인을 보내는 경우도 많습니다. 이때는 대리계약시 확인해야 하는 사항인 위임장, 인감증명서, 대리인의 인적사항, 신분증 등을 체크해야 합니다. 특히 주의해야 하는 사항으로는 위임장에 찍힌 도장과 집주인의 인감증명서의 도장이 동일한지 확인합니다.
- 집주인과 계약!
- 대리계약인 경우 위임장 등 확인!
등기부등본 을구에는 집주인이 집을 담보로 대출한 사항이나 채무사항을 알 수 있습니다. 대출규모가 집의 시세대비 위험한 정도라면 피해야 합니다. 추후 집주인의 상황이 어려워져 채무변제가 불가능하게 되면 경매에 넘어갈 수 있기 때문입니다.
- 대출규모 확인! (= "융자 없는")
상세한 확인 방법은 등기부등본 (Certificate of Real Estate Register) 항목 참조.
- 등기부 등본의 주소와 계약서 상의 주소가 100% 일치!
완벽히 동일해야함은 물론이고, 의미상 같더라도 미묘하게 다를 경우 "확정일자"받을 때 고생할 수 있다. 따라서 완벽히 일치되게 작성해야 한다.
부부 공동명의인 경우
요즘은 부부 공동명의로 등기된 주택을 많이 볼 수 있습니다. 이때 주의할 점이 있습니다!
보통은 부부중 한명이 대리권을 위임받았다는 일상가사대리권을 들어 계약을 진행하는 경우가 많습니다. 그렇지만 이 경우 추후 분쟁의 여지가 있을 수 있습니다.
되도록이면 부부가 모두 참석하여 계약서를 작성하면 좋습니다. 이런경우는 계약종료후 이사할 때 보증금 반환청구를 부부 2명 모두에게 할 수 있습니다.
하지만 어쩔수없이 부부중 한명이 나와서 계약체결을 해야한다면 위임장, 인감증명서를 확인해야합니다. 이때 위임장에 찍혀있는 도장과 인감증명서의 인감도장이 동일한지 꼭 체크합니다. 임대차계약서상에 임대인은 부부 2명의 인적사항을 기재하게 됩니다. 특약사항으로 잔금지급은 부부중 한명의 계좌에 입금한다는 내용을 넣어두고 잔금은 부부중 계약자리에 나오지 않은 배우자의 계좌로 보내는 것이 좋겠습니다.
특약사항 꼼꼼히 작성하기
전세계약을 포함한 부동산 계약에서 양측은 서로의 요청사항을 협의하는 과정이 있습니다. 이때 구두상으로 협의가 완료된 사항은 계약서상에 자세하게 기록해두는 것이 좋습니다. 계약서상의 특약사항은 법적인 구속력이 있기 때문에 추후 다툼의 여지를 없앨 수 있습니다.
예를들면:
- 전세자금대출을 받아야 하는 임차인의 경우 전세자금대출이 안될 시 계약을 취소하고 계약금을 반환한다는 내용,
- 근저당권이 설정된 주택의 경우 잔금전에 근저당권을 말소하기로 한다는 내용,
- 임차인 입주전일까지의 공과금은 임대인이 정산한다는 내용,
- 전세권설정을 하기로 협의한 경우 임대인은 전세권설정에 동의하고 협조한다는 내용,
- 원상복구의 내용,
- 하자처리에 대한 내용
확정일자, 전입신고
임대차계약서를 작성하셨다면 확정일자 및 전입신고를 진행할 수 있습니다. 이사 전이라도 가능하다는 얘기죠. 혹시 저녁 늦은 시간이거나 주말, 휴일이 끼어있다면 인터넷으로 24시간 언제든 가능합니다. 민원24 사이트에서 전입신고, 대법원인터넷등기소에서 확정일자 처리 가능합니다.
요즘은 이런 불안감때문에 전세보증금반환보증보험에 많이들 가입을 하고 있습니다. 보증보험비용이 발생하지만 안전하게 지킬수 있는 방법이니 고민해보는 것이 좋겠습니다.